ALTE INFORMATII IMPORTANTE

Mitul lucrului in regie proprie

Sistemul de constructie in regie proprie se bazeaza pe mai multe neadevaruri:
- Multi din cei care se lauda cu preturi mici de constructie au realizat cladiri total improprii, „dupa ureche” avand mari probleme in privinta termoizolatiilor, a hidroiolatiilor, rezultand constructii care fie necesita consumuri uriase de energie, fie sunt predispuse la igrasie, deteriorarea rapida a unor elemente de constructie, etc
- Mai grav, mare parte dintre acestea au mari carente structurale, pornind de la tasari inegale ale fundatiilor si fisuri ale peretilor, stalpilor, planseelor, singura verificare urmand a se realiza cu ocazia urmatorului seism major care va afecta teritoriul Romaniei.
- Cei care au lucrat totusi dupa un proiect corect intocmit, nu au reusit sa obtina preturi substantial mai mici, fie din cauza greutatii de a gasi meseriasi buni, fie datorita preturilor la care au achizitionat materialele de constructii. In mod normal, orice firma de constructii achizitioneaza materiale de constructii si le si oferteaza la preturi mai mici decat se gasesc pe piata, multe dintre ele si avand ca activitate secundara comercializarea materialelor de constructii.
- Cei care lucreaza in regie proprie, uita uneori sa includa intre costurile constructiei si anumite munci nenormate prestate fie ca schimburi intre prieteni sau membrii ai familiei, fie chiar propria munca.
Personal, cunosc cazuri in care constructii realizate in regie proprie au insumat costuri mai mari decat ale firmelor de constructii, sau unele care sunt conjuncturale.

Bancile Finanteaza Constructiile in Regie Proprie

Daca te-ai hotarat sa construiesti in regie proprie inseamna ca esti constient de faptul ca va trebui sa gestionezi lucrarile de unul singur. Va trebui sa alergi sa obtii toate aprobarile de constructie si utilitati publice, sa-ti formezi echipa, sa estimezi un necesar, sa aprovizionezi si sa stochezi materia prima si, nu in ultimul rand, sa controlezi lucrarile de constructie.

Bineinteles, subiect sensibil, mai ai nevoie si de bani, iar pentru acestia te indrepti catre banca. Dar nu orice banca la care vei intra va fi dispusa sa-ti acorde credit pentru construire in regie proprie, pentru ca majoritatea solicita in mod expres contactatarea unei firme de constructii. Toate celelalte banci dispuse sa te finanteze vor solicita angajarea unui diriginte de santier.

Pentru a putea obtine creditul pe care il doresti este necesar in prima faza sa aduci urmatoarele documente:

• BI/CI
• Copie factura de utilitati de la adresa actuala
• Adeverinta de venit
• carte de munca + copie semnata si stampilata conform cu originalul (valabil pentru BCR si Credit Europe Bank).

Dupa depunerea acestor documente, impreuna cu cererea de credit, se va face evaluarea pe venituri astfel incat vei cunoaste valoarea maxima a creditului de care poti dispune.

Apoi va trebui sa mai adaugi la dosar (pentru raportul de evaluare care va fi intocmit de un evaluator agreat de banca si prezentat bancii):

• Documentele de proprietate pentru teren;
• Copie dosar cadastral teren si daca este cazul documente pentru dezmembrarea terenului;
• Inregistrarea la Cartea Funciara a terenului pe care urmaza a se edifica locuinta;
• Autorizatia de construire;
• Proiectul tehnic al constructiei (memoriu tehnic);
• Planuri locuinta;
• Contract de prestari servicii incheiat cu un diriginte de santier (atestat) pentru urmarirea calitatii lucrarilor de constructii
• Devizul general de lucrari (cantitativ si valoric) intocmit de o societate de constructii agreata de banca;
• Raport de evaluare al devizului realizat de o societate de evaluari agreata de banca;
• Plan de finantare si grafic de executie al lucrarilor (intocmit de societatea de constructii care a realizat devizul general).

In cazul in care terenul si/sau constructia realizata intr-un anumit stadiu constituie contributie proprie, atunci raportul de evaluare trebuie sa contina valoarea totala a imobilului (teren si constructie).

Dupa ce vei obtine aprobarea, vei putea intra in posesia sumei prin virament bancar direct catre furnizorii de materiale, pe baza documentelor justificative (facturi fiscale – cu plata la termen). Platile se vor face in transe (intre 3 si 7 transe, in functie de banca), insa intr-un interval de timp pana la maxim 18 luni. O parte din credit va putea fi utilizata de imprumutat cash, urmand ca ulterior acesta sa prezinte Bancii intr-un termen stabilit cu banca documente justificative pentru suma utilizata cash. Platile din credit trebuie corelate cu planul de finantare prezentat de client si devizul general. Fiecare utilizare din credit va fi precedata de un raport de evaluare care sa ateste ca gradul de acoperire cu garantii. De obicei acesta trebuie sa fie de min. 133% (vezi Banca Roamneasca, Credit Europe Bank) insa poate ajunge si pana la 150% (vezi Domenia Credit).

Fiecare banca are cerinte speciale. De exemplu, Domenia Credit cere ca terenul sa fie in proprietatea clientului si sa dispuna de bani pentru fundatia casei. BCR-ul ofera facilitatea de a achita manopera muncitorilor pe baza unui borderou.

Garantiile solicitate de banca sunt : imobilul (teren+constructie) care face obiectul finantarii si politele de asigurare (viata si a imobilului).

Banca Romaneasca mai solicita polita de asigurare pe faze de constructie (“ Asigurarea lucrarilor de constructii montaj si a raspunderii constructorului).

Polita trebuie sa indeplineasaca urmatoarele conditii:

• Acopera perioada de contructie;
• Suma asigurata este cel putin egala cu sumele utilizate din credit si surse proprii.
• Clientii beneficiaza de consiliere financiara, juridica si tehnica pe tot parcursul procesului de creditare,precum si de un sfat bun oricand au nevoie, pentru a fi siguri ca fac cea mai buna investitie imobiliara.

Asadar, cei in cautare de finantare pentru construirea unei case au multe informatii de aflat si de cantarit pentru a lua o decizie corecta. Important este sa aleaga banca care raspunde cel mia bine necesitatilor individuale. Rata reala a dobanzii (DAE) trebuie sa devina criteriul esential in alegerea creditului. Cu toate acestea, detaliile fac diferenta, iar acestea pot fi gasite in pagina “DETALII” a fiecarui produs bancar. Portalul financiar www.FinZoom.ro pune la dispozitie o comparatii completa a tuturor produselor bancare (credite de consum, credite imobiliare, ipotecare, nevoi personale cu ipoteca, credite auto, leasing auto, carduri de credit, depozite) in functie de DAE (costul real al creditului). In rubrica SFATURI sunt disponibile articole informative, deosebit de util.

Raluca Dobre (analist financiar FinZoom)

Publicat pe: 1 Septembrie 2007
Sursa: Raluca Dobre, www.FinZoom.ro